OD5s ANTES Y AHORA ...

El día 7 de febrero del 2013 se aprobó provisionalmente la propuesta del Ayuntamiento de Calafell, para la Modificación puntual del POUM en dos puntos concretos: uno referido a la aclaración del artículo 152.2.4 referido a los Hoteles y su posible cambio de uso. El segundo era la modificación  para la supresión de la clave OD5s para igualar el índice de edificabilidad de todo el frente marítimo de Calafell y Segur que el POUM había diferenciado, estableciendo el 1,80 para la zona de L’Estany-Mas-Mel, índice que ya se mantenía del anterior Plan General de 1989 y 1,25 para la zona comprendida entre las calles Tajo y Duero en el límite con Cunit rebajándolo respecto al 2,05 que tenía y que también había sido fijado por el Plan General de 1989.

EL día 26-09-2013 se celebró el pleno correspondiente al mes de Septiembre y en el punto 4 del orden del día se trataba la “verificación del Texto refundido” para dar validez al mandato de la CTUT (Comisión Territorial de Urbanismo de Tarragona) que, en la sesión del 27/06/2013 para dar respuesta a esta dos modificaciones planteadas por el Ayuntamiento de Calafell Aprobó definitivamente las modificaciones planteadas, si bien, en relación a la 2ª modificación le ordena “..Suprimir el índice de edificabilidad de la clave OD5s y supeditar la publicación en el DOGC  a la presentación de un Texto refundido que recoja esta prescripción.  Y lo justifica de la siguiente manera:

La superfície total del sòl qualificat amb la clau ODSs és de 330.127m2 .D'aquesta Superficie és parcel-la inferior a 500 m2, un 21,19% (69.946 m2)' El sostre total de les parcel,les consolidat per  l'edificacio  a la clau OD5s és de 676.134 m2, que d'acord amb la dada de sól es correspon amb 2,048 m2st/m2s  El 94,76% de les parcel-les té una edificabilitat superior a I'lndex de edificabilitat establert.

La situació de volum disconform de la práctica totalitat de les e’dificacions de l'ámbit de la modificacio s’ha produìt per la incorporacio d’un nou parámetre:l’index edificabilitat de la parcel-la. Aquest paràmetre es incóherent amb la resta de  parámetres de la clau que es mantenen dels plánejaments generals anteriors i que han determinat la forma i qualitadt el barri.

L'aplicació a la parcel-la tipus dels parámetros de la clau OD5s:

- Parcel-la mínima 500m 2

- front mínim de Parcel-la 15m

- Separacions veïns i front

- longitud máxima d 'edificació

- ocupació  40%

- nombre de Plantes (Pb+4PP)

Determinen edificabilitats de 1,66 m2st/m2s. I en els casos en que la geometría de la parcel-la, mantenint la superficie mínima (500m2), tendís al quadrat regular, l’index que s’assoliria estaría per damunt de 2,00 m2st/m2s.

La superficie total del suelo calificado con la clave OD5s es de 330.127m2. De esta superficie es parcel-la inferior a 500 m2, un 21,19% (69.946 m2).El techo total de las parcelas consolidado por la edificación en la clave OD5s es de 676.134 m2, que, de acuerdo con el dato de suelo se corresponde con 2,048 m2st/m2s. El 94,76% de las parcelas tiene una edificabilidad superior al índice de edificabilidad establecido.
La situación de volumen disconforme de la práctica totalidad de las edificaciones del ámbito de la modificación se ha producido por la incorporación de un nuevo parámetro: el índice edificabilidad de la parcela. Este parámetro es incoherente con el resto de parámetros de la clave que se mantienen de los planeamientos generales anteriores y que han determinado la forma y calidad del barrio.

La aplicación a la parcela tipo de los parámetros de la clave OD5s :

- Parcel-la mínima 500m 2
- frente mínimo de  parcel-la 15m
- Separaciones vecinos y frente
- longitud máxima d 'edificación
- ocupación 40%
- número de Plantas (Pb+4PP)

Determinan edificabilidades de 1,66 m2st/m2s. Y en los casos en que la geometría de la parcela, manteniendo la superficie mínima (500m2), tendiera al cuadrado regular, el índice que se lograría estaría por encima de 2,00 m2st/m2s.

¿Qué significa suprimir el índice de edificabilidad de 1,25 ó 1,80 m2st/m2?. Significa que serán las propias características de las parcelas las que determinarán ese índice, al no estar limitado, ni por el 1,25 ni por el 1,80, y ello implica, que si las características de la parcela donde se solicite la licencia lo permitiera, se podría mantener el índice del PGOU del año 1989 (2,05m2st/m2s) que es el que actualmente tienen gran parte de las edificaciones de la zona y por tanto, la Modificación puntual tramitada,con esta aprobación, habrá posibilitado eludir la situación de “volumen disconforme”, que es la lucha que hemos mantenido desde antes de que se aprobara el POUM el 24/01/2011 y así se expresó ya en una alegación presentada ante la CTUT el ya lejano 12/01/2011. Como se puede ver, no es que se haya cambiado de criterio; éste se ha mantenido desde antes incluso de la propia aprobación del POUM.

En este pleno solamente el Partido Socialista ha votado en contra de este Texto Refundido, manteniendo su criterio desde el principio, y pese a que, en su propia alegación que presentaron en el periodo de exposición pública abierto tras la aprobación inicial de esta modificación puntual decían lo siguiente...:

....Si la voluntat de la modificació és la de no deixar en volum disconforme els edificis construïts fins l’actualitat, no entenem per què no es redacta una normativa en aquest sentit. És a dir, un redactat que permetés no deixar en volum disconforme els edificis existents, enlloc d’augmentar l’índex d’edificabilitat que continua deixant-los en volum disconforme, novament. Demanem que es canviï el redactat aprovat inicialment per un altre que garanteixi els propietaris dels edificis existents el fet de que no quedin en volum disconforme. D’altra manera, el què s’està proposant és un increment especulatiu i interessat de l’edificabilitat, cosa que ningú demana. Aquest increment només beneficia, doncs, als propietaris de xalets i solars que tenen voluntat de construir edificis de nova  planta dins les seves propietats.

....Si la voluntad de la modificación es la de no dejar en volumen disconforme los edificios construidos hasta la actualidad, no entendemos por qué no se redacta una normativa en este sentido. Es decir, un redactado que permitiera no dejar en volumen disconforme los edificios existentes, en lugar de aumentar el índice de edificabilidad que continúa dejándolos en volumen disconforme, nuevamente. Pedimos que se cambie el redactado aprobado inicialmente por otro que garantice los propietarios de los edificios existentes el hecho de que no queden en volumen disconforme. De otra manera, el que se está proponiendo es un incremento especulativo e interesado de la edificabilidad, cosa que nadie pide. Este incremento sólo beneficia, pues, a los propietarios de chalets y solares que tienen voluntad de construir edificios de nueva planta dentro de sus propiedades.

Otros argumentos utilizados han sido: ...”que se incrementa en un 50% la edificabilidad de la zona”, argumento que sólo es entendible por la rebaja en ese mismo porcentaje cuando se estableció el índice de edificabilidad del 1,25; también que los servicios no están dimensionados, porque, si bien es cierto que Segur se concibió en un principio (se han aprobado 3 planes generales desde dicha previsión) como ciudad jardín, no es menos cierto, que la edificación actual poco o nada tiene que ver con ese concepto, en aplicación de los planes generales aprobados por el consistorio, y que las graves deficiencias que dicen que se padecen en toda la zona (y en eso estamos totalmente de acuerdo),son lo suficientemente importantes para haber determinado alguna actuación al respecto para poderlas subsanar por parte de todos y cada uno de los gobiernos que se han ido sucediendo en el municipio durante tantos años. 

Dejamos algunas de las deficiencias que enumeran en su propio Blog y que complementan sus propias alegaciones:

“La antigüedad de los servicios no es la única diferencia entre ambas zonas, también lo es la calidad y el dimensionado. Mientras Segur Playa se planeó para abastecer y dar servicio a una zona residencial de baja densidad (chalets), la zona de l'Estany-Mas Mel se planificó para absorber esa mayor densidad. Con ello, el alcantarillado de las calles de Segur no puede absorber tal cantidad de agua residual con un diámetro de 30 centímetros en la mayoría de sus calles. Ese problema se ve agudizado en los días de lluvia, puesto que existen, aun, muchos pluviales de los edificios conectados al alcantarillado y tal caudal de agua hace saltar las tapas de las calles cuando llueve.

La red de agua está hecha de tubos de fibrocemento (conocido popularmente como "Uralita"). Ese material resulta cancerígeno y se recomienda su retirada. Además, se rompe con facilidad, provocando fugas permanentes en la red de agua que, en la mayoría de casos, son indetectables. Se calcula que se pierde un 40% del agua que circula por las tuberías y que pagamos entre todos.”

Ahora solamente debemos esperar al análisis de la CTUT del Texto Refundido aprobado por el Ayuntamiento según las prescripciones de dicha Comisión  y la posterior publicación en el DOGC para que tenga ejecutividad y los vecinos puedan respirar tranquilos dado que una parte importante de los edificios del Barrio ha eludido la situación de volumen disconforme.